Airbnb: Παράδεισος για τους ιδιοκτήτες, κόλαση για τους ενοικιαστές

Τεράστιες αυξήσεις στο ύψος των ενοικίων, ολοένα αυξανόμενες εξώσεις μακροχρόνιων μισθωτών αλλά και θεαματική άνοδο στις τιμές πώλησης μικρών κατοικιών προκαλεί το φαινόμενο Airbnb σε όλο και πιο πολλές γειτονιές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και των τουριστικών πόλεων της περιφέρειας, αφού πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων –από τους κλασικούς εισοδηματίες έως την εκκλησία– εκμεταλλεύονται την υψηλή ζήτηση επιδιώκοντας να αυξήσουν γρήγορα το εισόδημά τους.  

Ξανθή Γούναρη 08/04/2019 | 15:58

Η Airbnb ξεσπιτώνει χιλιάδες ενοικιαστές

Από το τέλος του 2015, όταν ήρθη η υποχρέωση των ενδιαφερόμενων εκμισθωτών να προμηθεύονται το σχετικό σήμα του ΕΟΤ και όποιος ήθελε μπορούσε να ανεβάσει το σπίτι του στις σχετικές πλατφόρμες και να το εκμισθώσει σε ενδιαφερόμενους ξένους ή Ελληνες επισκέπτες, ο αριθμός των ενοικιαζόμενων ακινήτων, ακόμη και σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές της πρωτεύουσας και της συμπρωτεύουσας, άρχισε να μειώνεται.

Το ίδιο συνέβη στα Χανιά, στο Ρέθυμνο, το Ηράκλειο, στη Σαντορίνη, τη Ρόδο, την Κέρκυρα και τη Χαλκιδική. Το αποτέλεσμα είναι σήμερα οι τιμές των ενοικίων των προσφερόμενων σπιτιών –που είναι λιγότερα– να ωθούνται προς τα πάνω σε διψήφια ποσοστά παρά το γεγονός ότι τα εισοδήματα είναι καθηλωμένα. Δεδομένου δε του προφίλ των ενοίκων μακροχρόνιων μισθώσεων (μισθωτοί, φοιτητές, μονογονεϊκές οικογένειες, χαμηλοσυνταξιούχοι), προκύπτει ότι εντέλει προκαλείται επιβάρυνση των οικονομικά αδύναμων ομάδων.

Σύμφωνα με μελέτη του διεθνούς συμβουλευτικού οργανισμού Grant Thornton που έγινε για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου της Ελλάδος, στην Αθήνα εκτιμάται ότι κάθε ακίνητο που εντάσσεται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις στερεί δύο ακίνητα από τις μακροχρόνιες.

Ακόμη πιο δύσκολο είναι να νοικιάσει κάποιος σπίτι στις τουριστικές περιοχές. Ενδεικτικά στα Χανιά διατίθενται µέσω Airbnb 4.337 σπίτια, ενώ όσα ενοικιάζονται μακροχρόνια ξεπερνούν ελαφρώς τα 210. Στο νησί των ιπποτών ενοικιάζονται βραχυπρόθεσμα περίπου 1.500 σπίτια σε τιμές περίπου 19 ευρώ ανά τ.µ., ενώ ο αριθμός των παραδοσιακών ενοικιαστηρίων δεν ξεπερνά τα 100. Με άλλα λόγια σε κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς το 95% των ακινήτων ενοικιάζεται µέσω Airbnb, ενώ η αναλογία των τιμών μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης αγγίζει το πέντε προς ένα.

Το Κουκάκι έφαγε την Εκάλη

Στην Αθήνα συνοικίες δημοφιλείς και ανερχόμενες, όπως το Κουκάκι, που παλιότερα είχαν το προφίλ της γειτονιάς, μετατρέπονται πια απλώς σε συγκροτήματα πολυκατοικιών τα οποία προσφέρουν διαμερίσματα προς βραχύχρονη ενοικίαση. Το ίδιο έχει αρχίσει να συμβαίνει στο Θησείο, το Γκάζι, στην Πλάκα, στον Κεραμεικό και στο Μεταξουργείο, ενώ στα Εξάρχεια, στο Κολωνάκι, στον Λυκαβηττό, στο Παγκράτι, στον Νέο Κόσμο, στο Μετς, στους Αμπελόκηπους, στην Κυψέλη, στον Αγιο Παντελεήμονα, στα Πατήσια, στον Κολωνό, στα Πετράλωνα, στην πλατεία Αμερικής και στα Ιλίσια ολοένα περισσότεροι ιδιοκτήτες μετατρέπουν τα σπίτια τους σε ξενοδοχεία, προσδοκώντας να βγάλουν τα σπασμένα της κρίσης αλλά και ένα ζηλευτό εισόδημα για το παρόν και το μέλλον.

Η απόσυρση από την αγορά πολλών διαμερισμάτων τα οποία μέχρι πριν από μία τριετία ικανοποιούσαν τις στεγαστικές ανάγκες μακροχρόνιων μισθωτών έχει εκτινάξει τη ζήτηση και άρα τις τιμές των ενοικίων των εναπομεινάντων σπιτιών.

Είναι χαρακτηριστικό ότι πλέον το κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος στο Κουκάκι (αναλογικά με την επιφάνεια) είναι μεγαλύτερο σε σχέση με την «κοσμική» Εκάλη, καθώς την τελευταία τετραετία τα ενοίκια έχουν εκτοξευτεί κατά 50% υψηλότερα. Να σημειωθεί ότι στο Κουκάκι αυτήν τη στιγμή, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, υπάρχουν 767 σπίτια προς βραχυχρόνια ενοικίαση μόνο στις πλατφόρμες της Airbnb και της HomeAway, ενώ μόλις 60 αγγελίες είναι αναρτημένες στον ιστότοπο της «Χρυσής Ευκαιρίας» για σπίτια που ενοικιάζονται μακροχρόνια.

Την ίδια ώρα σε επίπεδα προ κρίσης ενοικιάζονται πλέον τα σπίτια στο Κολωνάκι, με τα ζητούμενα μισθώματα να καταγράφουν αύξηση 48,2% μέσα σε μια τετραετία, ενώ σε σχέση με τα ιστορικά χαμηλά (2012-13) η ποσοστιαία άνοδος ξεπερνά το 60%. Υπενθυμίζεται ότι στο Κολωνάκι οι τιμές των ενοικίων το 2012 είχαν πέσει μεταξύ 6,5 και 10 ευρώ ανά τ.μ. από 10-14 ευρώ ανά τ.μ. που ήταν το 2008. Ακόμη καλύτερη είναι η κατάσταση για τους ιδιοκτήτες στο Παγκράτι, καθώς η αύξηση των ενοικίων σε μία τετραετία άγγιξε ποσοστό της τάξης του 73%!

Ωστόσο τα ενοίκια δεν ανέβηκαν μόνο στο Κολωνάκι, στον Λυκαβηττό, στο Παγκράτι ή το Κουκάκι. Το ίδιο συνέβη και στις περιοχές που κάποτε –όχι πολύ παλιά– θεωρούνταν γκέτο, όπως τα Πατήσια, η Κυψέλη, ο Κολωνός, το Μεταξουργείο, η πλατεία Αμερικής κ.ά. Στο αποκορύφωμα της κρίσης ένα παλιό τριάρι 80 τ.μ. (έτος κατασκευής 1975) τέταρτου ορόφου στην Κυψέλη στην καλύτερη περίπτωση απέφερε στον ιδιοκτήτη του ετήσιο εισόδημα 3.360 ευρώ (280 ευρώ μηνιαίως ή 3,5 ευρώ ανά τ.μ.).

Σήμερα το ίδιο ακίνητο ενοικιάζεται μακροχρόνια χωρίς πολύ κόπο προς 400 έως 600 ευρώ μηνιαίως ανάλογα με τον όροφο και το αν είναι ανακαινισμένο (5 έως 7,5 ευρώ ανά τ.μ.). Σύμφωνα με μεσίτες που δραστηριοποιούνται σε κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων όπου, σύμφωνα με στοιχεία από την AirDNA, 8.638 ακίνητα διατίθενται προς ενοικίαση με το βράδυ, τα ενοίκια των παλιών και καινούργιων διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί συνολικά πάνω από 35% στο διάστημα 2015-2018.

Στα ύψη και οι τιμές πώλησης

Η εξέλιξη αυτή έχει ενισχύσει σημαντικά και τις ζητούμενες τιμές πώλησης των κατοικιών, καθώς όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες επιχειρούν να αντλήσουν περισσότερα κεφάλαια αυξάνοντας τις απαιτήσεις τους. Σύμφωνα με έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX, η μέση τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος άνω των πέντε ετών στο Κουκάκι κυμάνθηκε το 2018 μεταξύ 1.400 και 2.150 ευρώ ανά τ.μ., όταν το 2017 ήταν αντίστοιχα 900 έως 1.650 ευρώ ανά τ.μ. Πρόκειται για αύξηση της τάξεως του 55% σε σχέση με το 2017 στην κατώτατη μέση τιμή· στη μέση ανώτατη τιμή η ετήσια αύξηση είναι της τάξης του 30%.

Εξίσου μεγάλη είναι η άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης και στα Πετράλωνα. Από 700 ευρώ, που ήταν η κατώτατη μέση τιμή ενός διαμερίσματος άνω των πέντε ετών το 2017, το 2018 ανέβηκε στα 850 ευρώ ανά τ.μ. (+21,4%), ενώ αντίστοιχα η ανώτατη μέση τιμή πήγε το 2018 στα 1.250 ευρώ ανά τ.μ. από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. που ήταν το 2017 (αύξηση κατά 25%). Σημειωτέον ότι στα Πετράλωνα ένα σπίτι ενοικιάζεται µέσω Airbnb προς περίπου 21 ευρώ ανά τ.µ., µε την τιμή για τα λιγοστά σπίτια που ενοικιάζονται παραδοσιακά να μειώνεται σε 6,5 ευρώ ανά τ.µ. Τα εν λόγω στοιχεία επιβεβαιώνουν πλήρως την τάση που καταγράφουν μεσιτικά γραφεία και φορείς της αγοράς ακινήτων την τελευταία διετία, δηλαδή τη μεγάλη αύξηση της ζήτησης τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές για την απόκτηση διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας και όσο το δυνατόν πιο κοντά στο ιστορικό κέντρο, προκειμένου να επωφεληθούν από την ανάπτυξη της τάσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών όπως η Airbnb.

Οι πέντε «χρυσές» γειτονιές της Αθήνας για βραχυχρόνιες μισθώσεις 

Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, η γειτονιά με τη μεγαλύτερη αύξηση εσόδων ανά διαθέσιμο διαμέρισμα (RevPAR) το 2018 ήταν το Ζάππειο, με μέση τιμή στα 58 ευρώ. Ακολουθούν η περιοχή της Ακρόπολης (54 ευρώ), το εμπορικό τρίγωνο (52 ευρώ), το Κολωνάκι (46 ευρώ), το Θησείο (45,8 ευρώ), το Γκάζι (45 ευρώ), ο Λυκαβηττός (44,7 ευρώ), το Κουκάκι (41 ευρώ), ο Κεραμεικός (41 ευρώ) και, τέλος, η Σταδίου (40 ευρώ). Επιπλέον, τα Ανω Πατήσια είχαν τη μεγαλύτερη αύξηση σε έσοδα (RevPAR) την περασμένη χρονιά, σε ετήσια βάση, που διαμορφώθηκε σε +25%. Ακολουθούν ο Λυκαβηττός, το Γουδή, ο Κολωνός και το Γκάζι.

Οι πέντε γειτονιές της Αθήνας που παρουσίασαν τη μεγαλύτερη αύξηση καταχωρήσεων την περασμένη χρονιά στις δύο πλατφόρμες ήταν τα Πατήσια, όπου οι καταχωρήσεις διπλασιάστηκαν σε σχέση με το 2017, η Αγίου Κωνσταντίνου (+58%), το εμπορικό τρίγωνο (+41%), ο Νέος Κόσμος (+38%) και το Κουκάκι (+36%). Τα στοιχεία της AirDNA προέρχονται από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις δύο μεγαλύτερες πλατφόρμες, Airbnb και HomeAway

*Περιοδικό HOTDOC, #176, 7/4/2019

To koutipandoras.gr θεωρεί δικαίωμα του κάθε αναγνώστη να εκφράζει ελεύθερα τις απόψεις του. Ωστόσο, τονίζουμε ρητά ότι δεν υιοθετούμε τις απόψεις αυτές καθώς εκφράζουν τον εκάστοτε χρήστη και μόνο αυτόν. Παρακαλούμε πολύ να είστε ευπρεπείς στις εκφράσεις σας. Τα σχόλια με ύβρεις θα διαγράφονται, ενώ οι χρήστες που προκαλούν ή υβρίζουν θα αποκλείονται.