"Κρυφές" φορο-επιβαρύνσεις φέρνει η τακτοποίηση των ημιυπαίθριων

Εγκύκλιος του Δημ. Κουσελά, αν και ξεκαθαρίζει ότι δεν οφείλεται αναδρομικά οποιοσδήποτε φόρος, ορίζει ότι οι ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιούνται και μετατρέπονται σε χώρο κύριας χρήσης της κατοικίας θα πρέπει να δηλωθούν στη φορολογική δήλωση του 2012
“Κρυφές” φορο-επιβαρύνσεις φέρνει η τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων σε περισσότερους από 600.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που έσπευσαν να ενταχθούν στη ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος.
Εγκύκλιος του υφυπουργού Οικονομικών, Δημ. Κουσελά, αν και ξεκαθαρίζει ότι δεν οφείλεται αναδρομικά οποιοσδήποτε φόρος, ορίζει ότι οι ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιούνται και μετατρέπονται και τυπικά σε χώρο κύριας χρήσης της κατοικίας θα πρέπει να δηλωθούν στη φορολογική δήλωση του 2012, καθώς λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό των τεκμηρίων διαβίωσης, της έκπτωσης από το εισόδημα ή τον φόρο των τόκων στεγαστικών δανείων απόκτησης πρώτης κατοικίας, των τεκμαρτών εισοδημάτων από ακίνητα και το “πόθεν έσχες”.
Πιο συγκεκριμένα, η επιφάνεια των τακτοποιημένων χώρων υπολογίζεται για:
Το τεκμήριο διαβίωσης. Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι και άλλοι χώροι (υπόγεια, σοφίτες, πάρκινγκ κ.λπ.) θα δηλώνονται στο έντυπο Ε1 της δήλωσης όχι ως βοηθητικοί χώροι αλλά ως χώροι κύριας χρήσης με αποτέλεσμα να αυξάνεται η συνολική επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας και το τεκμήριο διαβίωσης.
Την απαλλαγή από τον φόρο του τεκμαρτού εισοδήματος από δωρεάν παραχώρηση μίας κύριας κατοικίας επιφάνειας έως 200 τ.μ. από γονείς σε παιδιά και αντίστροφα.
Τον υπολογισμό της επιφάνειας κατοικίας που αποκτήθηκε ως πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο και οι τόκοι εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα ή από τον φόρο. Αυτό ισχύει τόσο για τα δάνεια που συνήφθησαν μέχρι 31/12/2002 όσο και γι΄αυτά που έχουν συναφθεί από 1/1/2003 και μετά. Χιλιάδες φορολογούμενοι που είχαν κατοικίες επιφάνειας λίγο κάτω από το όριο των 120 τ. μ. με την προσμέτρηση των ημιυπαίθριων χώρων θα έχουν μικρότερη φοροαπαλλαγή για τους τόκους πρώτης κατοικίας.
Τα ποσά των τεκμηρίων απόκτησης περιουσιακών στοιχείων (πόθεν έσχες) που θα βαρύνουν όσους απέκτησαν το 2010 και το 2011 κτίσματα με χώρους που “τακτοποιήθηκαν”. Η αξία των ημιυπαίθριων θα υπολογίζεται στη συνολική αξία του ακινήτου.
Τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος από ακίνητα (εκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση και δωρεάν παραχώρηση).
Πάντως, οι ιδιοκτήτες κτισμάτων με τακτοποιημένους ημιυπαίθριους ή υπόγειους χώρους δεν θα επιβαρυνθούν με φόρο ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ) για τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που “προστέθηκαν” μετά την “τακτοποίηση” στις επιφάνειες των κύριων χώρων των κτισμάτων τους, εκτός εάν επέλθει οποιαδήποτε τροποποίηση είτε στα ποσοστά είτε στο είδος των εμπραγμάτων δικαιωμάτων (πώληση, γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά).
Παράδειγμα
Πώς δηλώνονται οι ημιυπαίθριοι στο Ε9 λόγω μεταβολής
Φορολογούμενος τακτοποίησε το 2010 υπόγειο χώρο, που σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σε κατοικία.
Περίπτωση α: Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων είχε δηλωθεί ως αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια. Σε αυτή την περίπτωση, μετά την τακτοποίηση, δεν απαιτείται τροποποίηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και επομένων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή.
Περίπτωση β: Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν είχε δηλωθεί καθόλου ο εν λόγω χώρος. Σε αυτή την περίπτωση υποβάλλεται δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011, στην οποία θα εμφανίζεται το ακίνητο ως κατοικία.
Περίπτωση γ: Μετά την τακτοποίηση ο ιδιοκτήτης προβαίνει σε πώληση του εν λόγω ακινήτου μέσα στο έτος 2010. Σε αυτή την περίπτωση ο μεν αγοραστής θα αποτυπώσει το ακίνητο στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία, ο δε πωλητής δεν θα κάνει κάποια ενέργεια πλην της τυχόν διαγραφής του ακινήτου, εφόσον το είχε συμπεριλάβει σε δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών.
Οι χώροι που έχουν τακτοποιηθεί το 2010 και 2011
Θα δηλωθούν στο έντυπο Ε1 του 2012
Αν διαπιστωθεί ότι οι τακτοποιημένοι χώροι δεν δηλώνονται ή δηλώνονται ανακριβώς, θα επιβάλλονται οι προβλεπόμενες κυρώσεις
Οι χώροι που τακτοποιούνται πρέπει για πρώτη φορά να συμπεριληφθούν στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του 2012 (έντυπο Ε1). Στη δήλωση αυτή θα περιληφθούν οι χώροι που έχουν τακτοποιηθεί μέσα στο 2010, καθώς και όσοι έχουν τακτοποιηθεί μέσα στο 2011. Σε περίπτωση που διαπιστωθεί ότι οι τακτοποιημένοι χώροι δεν δηλώνονται, ή δηλώνονται ανακριβώς στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που υποβάλλονται μετά την τακτοποίησή τους, επιβάλλονται οι προβλεπόμενες κυρώσεις.
– Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι χώροι δεν υπολογίζονται για την επιβολή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και δεν απαιτείται να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011. Οι ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιούνται θα πρέπει να δηλωθούν ως χώροι κύριας χρήσης στο Ε9 του επόμενου έτους της τακτοποίησης μόνο στην περίπτωση που επέρχεται κάποια μεταβολή στο ιδιοκτησιακό τους καθεστώς (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας κ.λπ.).
Οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι σε υπόγειο, ισόγειο, σοφίτα οι οποίοι μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία (πωλούνται) και ήδη κατά τον χρόνο της μεταβίβασης (αγοραπωλησίας) έχουν τακτοποιηθεί, υπάγονται σε φόρο μεταβίβασης ανάλογα με τη χρήση τους.
Μαρία Βουργάνα
[email protected]
http://www.ethnos.gr