Ποιά ακίνητα εξαιρούνται απο τον φόρο υπεραξίας

Το δόγμα “φτιάχνουμε σκληρούς νόμους και μετά τους αλλάζουμε, ώστε να φαινόμαστε καλοί στο κόσμο” συνεχίζεται…
Την εξαίρεση από τον φόρο υπεραξίας των ακινήτων που βρίσκονται στην κατοχή των ιδιοκτητών πάνω από 25 – 30 χρόνια αποφάσισε το οικονομικό επιτελείο προκειμένου να τεθεί σε ισχύ ο νόμος. Την ίδια στιγμή αποφασίστηκε η μείωση των προστίμων που επιβάλλονται σε επιτηδευματίες και επιχειρήσεις για μη υποβολή δήλωσης ΦΠΑ και μη έκδοση φορολογικών στοιχείων. 
(Με άλλα λογια αποφάσισαν… για κάτι το οποίο θα έπρεπε να θεωρούνταν αυτονόητο!)

Όπως αναφέρει το ρεπορτάζ του Προκόπη Χατζηνικολάου στη Καθημερινή, μετά τις έντονες αντιδράσεις λογιστών, επιχειρηματιών, ιδιοκτητών, η κυβέρνηση προχωράει σε αλλαγές στους νόμους πριν προλάβουν να εφαρμοστούν. Ταυτόχρονα, υπηρεσιακοί παράγοντες ενημέρωσαν την πολιτική ηγεσία του υπουργείου για τεχνικά προβλήματα, κυρίως σε ό,τι αφορά τον φόρο υπεραξίας και τον υπολογισμού της τιμής κτήσης.

Ο υφυπουργός Οικονομικών Γ. Μαυραγάνης άφησε ανοιχτό το ενδεχόμενο να υπάρξουν αλλαγές σε ορισμένα μέτρα φορολόγησης, όπως στον φόρο υπεραξίας, σημειώνοντας ότι σε αυτό βοηθούν η δημοσιονομική επιτυχία και η φορολογική συμμόρφωση.

Οι αλλαγές αναμένεται να ανακοινωθούν τις επόμενες μέρες από το Μέγαρο Μαξίμου, όπως έγινε και με το θέμα των αγροτών.

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι αλλαγές που έχουν αποφασιστεί προβλέπουν:

1. Φόρος υπεραξίας. α) Εξαιρούνται από τον φόρο υπεραξίας 15% επί της διαφοράς τις τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης οι ιδιοκτήτες που μεταβιβάζουν τα ακίνητά τους, τα οποία έχουν διακρατήσει για διάστημα μεγαλύτερο των 25 – 30 χρόνων.

Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών αναφέρουν ότι η απόφαση αυτή ελήφθη λόγω της αδυναμίας υπολογισμού της αξίας κτήσης των ακινήτων. Χωρίς την αρχική αξία του ακινήτου δεν μπορεί να υπολογιστεί η υπεραξία κατά τη μεταβίβαση και βέβαια ούτε ο σχετικός φόρος.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίστηκε στα παλαιά ακίνητα, άνω των 25 – 30 χρόνων, καθώς και σε όσα έχουν κατασκευαστεί με αυτεπιστασία.

Ενας ακόμη λόγος που η κυβέρνηση αποφάσισε την εξαίρεση των παλαιών ακινήτων έγκειται και στις τεράστιες επιβαρύνσεις που προκύπτουν ειδικά στις μεταβιβάσεις και κληρονομιών. Σημειώνεται ότι ο Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος που θεσμοθετήθηκε από τον Γ. Αλογοσκούφη δεν αφορούσε στα ήδη αποκτηθέντα ακίνητα, αλλά σε όσα επρόκειτο να αποκτηθούν, κατά τη δεύτερη μεταβίβασή τους.

β) Αλλαγές θα επέλθουν και στον τρόπο απόδοσης του φόρου στο ελληνικό Δημόσιο. Οι πωλητές, όπως αναφέρουν στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, θα περνούν πρώτα από την εφορία προκειμένου να ελεγχθεί ο φόρος υπεραξίας ακινήτων που προκύπτει κατά την πώληση του ακινήτου και εν συνεχεία θα ολοκληρώνεται η συμβολαιογραφική πράξη. Ο συμβολαιογράφος θα είναι υπεύθυνος μόνο για την παρακράτηση και απόδοση του φόρου υπεραξίας. Η δήλωση υπεραξίας θα υποβάλλεται από τον πωλητή στη ΔΟΥ πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, θα ελέγχεται, θα βεβαιώνεται ο φόρος και θα εκδίδεται η ταυτότητα οφειλής.

γ) Παράλληλα, το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει ένα αυτοματοποιημένο σύστημα υπολογισμού της τιμής κτήσης με συγκεκριμένα κριτήρια.

Ο φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15% επιβάλλεται στους πωλητές ακινήτων και προκύπτει από τη διαφορά της τιμής κτήσης και την τιμή πώλησης του ακινήτου. Με βάση τον νόμο, ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά το χρόνο κτήσης. Δηλαδή θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο κτήσης ή η αξία την οποία προσδιόρισε η εφορία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, την εποχή που ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο. Σε περίπτωση που το πωλούμενο ακίνητο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με βάση τη φορολογητέα αξία κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά τον χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής.

2. Πρόστιμα. Εξετάζεται η μείωση του προστίμου των 1.000 ευρώ για την εκπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ (2.500 ευρώ για τις μεγάλες επιχειρήσεις) κατά 50%. Επίσης εξετάζεται η μείωση κατά 50% και στη μη έκδοση αποδείξεων. Εναλλακτικά μελετάται η καθιέρωση πλαφόν στο πρόστιμο προκειμένου το ποσό των 1.000 ευρώ να μην αυξάνεται απεριόριστα. Μάλιστα, ο γενικός γραμματέας Δημοσίων Εσόδων, Χ. Θεοχάρης, ανέφερε χθες ότι: «Δεν είμαι αντίθετος (στις παρούσες διατάξεις), αλλά έχω υποβάλει προτάσεις βελτίωσης όσων ισχύουν για τις αποδείξεις», σημείωσε και πρόσθεσε ότι δεν είναι δυνατό να μην υπάρχει πλαφόν στο επίπεδο των προστίμων που καταλογίζονται.

Δηλαδή για κάθε απόδειξη που δεν εκδίδεται επιβάλλεται για παράδειγμα σε μία επιχείρηση λιανικής πρόστιμο 1.000 ευρώ. Αν δεν εκδοθούν αποδείξεις, το πρόστιμο φθάνει στα 10.000 ευρώ. Οσο περισσότερες οι παραβάσεις, τόσο αυξάνεται το πρόστιμο. Το υπουργείο Οικονομικών προσανατολίζεται να τεθεί ένα πλαφόν προκειμένου τα πρόστιμα να μην αυξάνονται απεριόριστα.

Οι τελικές αλλαγές στο θέμα των προστίμων θα ανακοινωθούν την ερχόμενη εβδομάδα και αναμένεται μέχρι το τέλος του μήνα να έχουν εκδοθεί και όλες οι σχετικές εγκύκλιοι για την εφαρμογή του νόμου. Οι αλλαγές θα έχουν αναδρομική ισχύ από την 1-1-2014.

Υπολογισμός φόρου υπεραξίας στις μετοχές

Από την Ελληνική Ενωση Τραπεζών, στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και από εκεί, στο Χρηματιστήριο Αθηνών.  Ο  λόγος για το ποιος θα αναλάβει τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας των μετοχών. Μέχρι στιγμής, δεν έχει ληφθεί καμία απόφαση και δεν αποκλείεται εν τέλει τη λύση να δώσει το υπουργείο Οικονομικών. Το πρόβλημα είναι ποιος από τους ανωτέρω θα σηκώσει το κόστος για τη δημιουργία του λογισμικού και τον υπολογισμό του φόρου.

Οπως εξηγούν οι χρηματιστές, για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας από τις χρηματιστηριακές συναλλαγές απαιτείται νέο λογισμικό, το οποίο κοστίζει και δεν είναι σίγουρο ότι θα τοποθετήσουν και οι 31 ιδιωτικές χρηματιστηριακές. Ωστόσο, σημειώνουν ότι μόνο το ελληνικό χρηματιστήριο διαθέτει τέτοια υποδομή, αλλά προς το παρόν δεν έχει αποφασιστεί εάν η ΕΧΑΕ θα εκδίδει τους φόρους υπεραξίας για εκατοντάδες χιλιάδες χαρτοφυλάκια χωρίς προμήθεια. Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπεραξίας μετά την 1η Ιανουαρίου 1999 υπολογίζεται με τιμή κτήσης την τιμή των δημοσίων εγγραφών των εισηγμένων.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, κάθε επενδυτής θα υπολογίσει προσωπικά και θα εγγράψει τον φόρο υπεραξίας 15% που προκύπτει στο  χαρτοφυλάκιό του,   στη φορολογική δήλωση για τα εισοδήματα του 2014, η  οποία  θα επιβληθεί το 2015.